Richtwertmieten bleiben unverändert

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat Anträge einer Gruppe von Vermietern abgewiesen, diverse Regelungen für Altbauten zu kippen. Es wird keine Überprüfung des Richtwertgesetzes geben. Die Richtwertmieten bleiben unverändert.

„Die Regelungen dienen dem öffentlichen Interesse des leistbaren Wohnens“, so die Verfassungsrichter, die sich in ihrer Juni-Session einmal mehr mit dem Mietrecht befassten und mehrere Anträge von Hauseigentümern ablehnten bzw. in Teilen zurückwiesen.

Von den Wohnungseigentümern angefochten wurden beispielsweise die je nach Bundesland unterschiedlich hohen Richtwerte, bei denen Wien besonders billig davonkommt, sowie das Ende des Zweiten Weltkrieges (8. Mai 1945) als Stichtag für die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes. Nur Wohnungen, deren Bau nach diesem Datum bewilligt wurde, fallen nicht unter das Richtwertsystem. Die Richtwerte sorgen de facto für eine Deckelung der Mieten.

Vermieter fühlen sich in Grundrechten verletzt

Der VfGH hat die angefochtenen Regelungen als „nicht verfassungswidrig“ beurteilt. Die Vermieter hatten ins Treffen geführt, sich betreffend des Gleichheitsgrundsatzes, des Grundrechts auf Eigentum und des Grundrechts auf Freiheit der Erwerbsbetätigung verletzt zu fühlen.

Ein Stein des Anstoßes für die Eigentümer: Der Richtwert für die gesamte Steiermark und die Stadt Graz ist höher als für die Bundeshauptstadt Wien, obwohl doch in Wien die Grund- und Baukosten höher seien als in der steirischen Landeshauptstadt. Nur im Burgenland ist der Richtwert niedriger als in Wien, am höchsten ist er in Vorarlberg.

Eine Grafik zeigt die Mietrichtwerte in den einzelnen Bundesländern
Grafik: APA/ORF.at; Quelle: APA

„Unterschiedliche Richtwerte in Ordnung“

Diese Bedenken wiesen die Verfassungsrichter ab. Der Gleichheitsgrundsatz verbiete zwar nicht begründbare Regelungen, doch innerhalb dieser Schranken sei der Gesetzgeber frei, seine politischen Zielvorstellungen zu verfolgen. „Mit der Festsetzung der Richtwerte hat der Gesetzgeber seinen rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten“, heißt es in dem aktuellen Erkenntnis.

Es widerspreche nicht der Verfassung, dass das Richtwertgesetz je nach Bundesland verschiedene Richtwerte vorsehe und die Vermieter damit unterschiedlich belaste. „Der Gleichheitsgrundsatz zwingt zu keiner Regelung, die für Vermieter in Bezug auf die Mietzinsbegrenzung in allen Ländern eine gleichmäßige Belastung schafft“, so der VfGH. Unterschiedliche Richtwerte belasteten Vermieter nicht unverhältnismäßig.

Wiener Richtwert „nicht unsachlich“

Auch der vergleichsweise niedrige Richtwert für das Land Wien ist den Angaben zufolge „nicht unsachlich“: Die Wohnungssituation in Wien und die stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichen Wohnraum sowie die vergleichsweise hohe Miet- bzw. niedrige Eigentumsquote „rechtfertigen eine abweichende Behandlung innerhalb der Grenzen der Sachlichkeit“.

Weiters sei die im öffentlichen Interesse des leistbaren Wohnens zulässige Belastung der Vermieter „nicht unverhältnismäßig“. Das würde etwa dann zutreffen, wenn die Eigentümer angesichts der Mietpreise nicht mehr in der Lage wären, ihr Eigentum angemessen zu erhalten. Die Antragsteller hätten aber eine entsprechende Behauptung weder näher ausgeführt, „noch deckt sich eine solche Annahme mit der allgemeinen Lebenserfahrung“.

Stichtagsregelung sachlich gerechtfertigt

Der Gerichtshof stellte zudem fest, dass auch die Festlegung eines Stichtages für die Vollanwendung des Mietrechts in den rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers falle. Die Richter halten die Regelung für sachlich gerechtfertigt, „auch weil damit die Schaffung von Wohnraum im Rahmen des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg honoriert werden sollte“. Außerdem stünden dem durch den Richtwert begrenzten Mietzins im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auch eingeschränkte Erhaltungspflichten des Vermieters gegenüber.

Anlass für die Verfahren waren laut VfGH jeweils Entscheidungen von Bezirksgerichten, wonach Mietern eine Herabsetzung des Mietzinses zugesprochen worden war. In Reaktion darauf begehrten die Vermieter auch die Aufhebung von Teilen des Mietrechts- sowie des Richtwertgesetzes. Sie brachten eine Gesetzesbeschwerde ein und ließen die Verfassungskonformität der Regelungen überprüfen. Da an dem Verfahren ein breiteres öffentliches Interesse bestand, fand dazu 2016 auch eine öffentliche Verhandlung statt.

„Öffentliches Interesse an leistbarem Wohnen“

Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) begrüßte die Entscheidung des VfGH zu den Richtwertmieten in Wien. „Die Höchstrichter bestätigen, wie bereits im Herbst des Vorjahres, die geltenden gesetzlichen Regelungen als verfassungskonform und sie unterstreichen zudem auch in der Begründung das öffentliche Interesse an leistbarem Wohnen.“

Wohnen in Wien ist teurer als in München, Hamburg und Berlin, gemessen am Einkommen - zu diesem Ergebnis kommt zumindest eine Analyse eines Immobilienportals. Die Stadt Wien kritisiert jedoch die Erhebungsmethode - mehr dazu in Wien teurer als München: Kritik an Mietanalyse. Keine illegale Parteispende sieht der Politikwissenschaftler Hubert Sickinger in der niedrigen Miete, die die SPÖ für ihre Parteizentrale in der Löwelstraße zahlt. Das sei vielmehr eine „Sache des Mietrechts“ - mehr dazu in Niedrige Miete für SPÖ-Zentrale in Diskussion.

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