Der „Barbara-Prammer-Hof“ in Döbling
APA/HERBERT NEUBAUER
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Wirtschaft

AK kritisiert „Schuhschachtel“-Wohnungen

Eine neue Arbeiterkammer-Studie zeigt: Im frei finanzierten Wohnbau werden vor allem teure Kleinstwohnungen mit fast immer gleichem Grundriss gebaut, die für Familien nicht finanzierbar und auch nicht praktikabel sind. Die Arbeiterkammer fordert Qualitätskriterien bei privatem Neubau.

Zusätzlich orientiere sich die Vermarktung nicht an der eigentlichen Wohnrealität, kritisiert die Interessensvertretung, die im Rahmen einer Wohnbaustudie 50 Bauprojekte mit knapp 3.000 frei finanzierten Wohnungen untersuchen ließ.

So gehe aus der Studie hervor, dass häufig „Luxuswohnungen“ angeboten werden, deren Preis aber nicht der tatsächlichen Qualität entspreche. Die AK erkennt eine „Tendenz zum Minimum“, die sich unter anderem in einer Vereinheitlichung der Wohnungsgrößen, einem Angebotsmangel für besondere Zielgruppen wie Menschen mit Pflegebedarf, oder schwierig möblierbaren Zimmern äußere. Auch seien Abstellräume Mangelware und die Qualität der Erdgeschoße niedrig. Demgegenüber sind laut AK bei vielen Projekten die Innenräume großteils ruhig und die Ausstattungen wie das Parkett überwiegend hochwertig.

„Am Bedarf vorbei gebaut“

Dabei gibt es kaum Wohnungen mit mehr als einem Schlafraum – also unbrauchbar für Familien. Die Grundrisse lassen auch die Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse – wie etwa Homeoffice oder für betreutes Wohnen – nicht zu. Auch Abstellräume fehlten, die Beleuchtung in Kochnischen und Gängen sei oft schlecht.

Es fehle an Gemeinschaftsräumen, Erdgeschoße seien „verwaist“. Thomas Ritt, Leiter der Abteilung Kommunal und Wohnen: „Da sind Luxuswohnungen am Markt, aber nur beim Preis, nicht bei der Qualität. Es wird am Bedarf vorbei gebaut, zudem sind die Wohnungen viel zu teuer."

„Eigentlich wird die ‚Stadt‘ verkauft“

Die Studie analysierte auch die Bewerbung von 70 Projekten. Dabei zeigte sich: Die Bewerbungsbotschaft beziehe sich meist auf das Quartier, den Bezirk oder die Adresse der Projekte: „Lifestyle im Fünften“, „Familienwohnen in Hietzing“, „Mikrokosmos aus Kreativität, Genuss und Tradition“ (Ottakring). Am zweithäufigsten werde die Lage in Bezug auf nahegelegene Grünräume oder Gewässer in der Werbung genannt („Stadt und Grün vereint“, „Wohnen am Wasser“, „Panoramawohnen mitten im Park“).

"Ohne wettbewerbliche und qualitätssichernde Vorgaben haben die privaten Bauträger beim Bauen große Spielräume mit wenig Regeln. Also überall dort, wo Qualitätssicherung fehlt, geht die Tendenz hin zur bloßen Erfüllung der Mindestanforderungen. In der Bewerbung wird die Qualität des bestehenden Wohnumfeldes betont, also Lage, Lage, Lage. Eigentlich wird die ‚Stadt‘ verkauft, also das, was eh schon da ist“, resümiert Studienautor Ernst Gruber.

Wohnungen viel zu teuer

Ein Muster erkennt die Arbeiterkammer bei der Bewerbung der Projekte. Meist beziehe sich diese auf das Quartier, den Bezirk oder die Adresse. Genannt würden häufig Grünräume oder Gewässer in der Nähe. "Beworben werden die vier Wände sehr blumig. Die Bauträger schmücken sich dabei gerne mit fremden Federn – so etwa mit guten Öffi-Anbindungen, Naturnähe oder Spielplätzen, die ohnehin bei manchen Projekten ein „Must-have" sind“, kritisierte die Arbeiterkammer laut einer Aussendung vom Mittwoch.

Angepriesen werde folglich die „Stadt“ bzw. die Lage, nicht das Wohnobjekt selbst. Vor allem in den gründerzeitlichen Vierteln gehe die Entwicklung hin zu reinen Wohnquartieren, „die mit der Qualität des Umfeldes werben und von dieser profitieren, dazu aber kaum etwas beitragen“, so Studienautor Ernst Gruber.

Außerdem seien die Wohnungen viel zu teuer. „Bei den frei finanzierten Wohnungen entstehen meist Luxuswohnungen beim Preis, aber nicht bei der Qualität. Denn es wird auch zunehmend fürs Anlegen gebaut, nicht fürs Wohnen“, sagte AK-Wohnexperte Thomas Ritt. Um dem entgegenzuwirken, fordert die Arbeiterkammer unter anderem eine Begrenzung von Mieterhöhungen, die Abschaffung von befristeten Mietverträgen (abgesehen von Verträgen unter Privatpersonen) sowie eine Leerstandsabgabe.

„Tummelplatz für Anlegerinnen und Anleger“

Der Wohnungsmarkt ist laut Arbeiterkammer „Tummelplatz für Anlegerinnen und Anleger“: Beinahe jede zweite Wohnung, die im letzten Jahr von gewerblichen Bauträgern errichtet wurde, wurde von Banken und Fonds gekauft. Die Arbeiterkammer fordert deshalb das Einführen von Qualitätskriterien für private Neubauten und mehr geförderten Wohnbau.

„Kritik unbegründet“

Die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE), die 57 Bauträger mit rund 500 Projekten jährlich umfasst, sieht die Kritik als unbegründet an: „Durch einen hohen Standardisierungsgrad und besonders klug geschnittene Wohnungen, was von der AK unverständlicherweise kritisiert wird, können die Quadratmeterpreise der Nettonutzfläche geringgehalten werden“, führt die VÖPE an. Des weiteren wird auf die städtebauliche Qualität verwiesen.

Ein Mietendeckel würde die Investitionen in den Wohnbau weiter bremsen. Zu den institutionellen Investoren zählen Fonds, Banken und Versicherungen, die das Geld ihrer Kunden anlegen und die eine niedrige aber sichere Rendite suchen, ergänzt die VÖPE. Außerdem werden, so die Vereinigung, Widmungsgewinne in Form der vor Jahren hinaufgesetzten Immobilienertragssteuer ohnehin besteuert.