„Die hohen Errichtungskosten sorgen einerseits dafür, dass es sicher keine Rückgänge bei Kaufpreisen geben wird, die gestiegenen Zinsen und das schwierige wirtschaftliche Umfeld lassen andererseits für den Großteil des Markts aktuell auch keine weiteren Anstiege zu“, erklärte Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. Dank Lohnabschlüsse von durchschnittlich mehr als sieben Prozent seien Mieten „für Wohnungssuchende real sogar teilweise günstiger geworden“, meinte sie.
Mehr Einzelverkäufe
Bemerkenswert sei auch eine Verschiebung des Angebots von Mietwohnungen in Richtung Eigentumswohnungen. Reine Entwickler, die ihre Projekte möglichst bis oder bei Fertigstellung verwerten wollen, setzen verstärkt auf den Abverkauf von Eigentumswohnungen statt auf Gesamtverkäufe an institutionelle Investorinnen, die danach in die Vermietung gelangen.
„Fonds, Pensionskassen und Versicherungen sind heuer weniger offensiv, daher ist der Einzelverkauf wieder eine attraktivere Alternative geworden“, so Schunker. „Investoren, die ein langfristiges Bestandsportfolio aufbauen und weiterhin auf Mietobjekte setzen, können aber gerade deswegen mit einer sehr guten Nachfrage rechnen.“
Die BUWOG setze hingegen „als Komplettanbieterin auf dem österreichischen Markt weiterhin auf eine ausgewogene Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen, um allen Marktanforderungen gerecht zu werden“, erläuterte Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH. Heuer werden gut 600 Wohnungen fertiggestellt, Grundstücksreserven sicherten Neubauprojekte für die Zukunft.
Wohnungsmarkt im Umbruch
Aufgrund der steigende Immobilienpreise, der allerdings gleichzeitig sinkenden Kaufkraft ist der Wohnungsmarkt im Umbruch, sagen private Bauträger. Schon bald könnte die Nachfrage das Angebot übersteigen. Die Immobilienentwickler fordern dringend Gegenmaßnahmen.
Rekord an Fertigstellungen erwartet
Die schwierigeren Rahmenbedingungen hätten bereits gegen Ende des Vorjahrs zu einigen Verzögerungen bei Neubauprojekten geführt, weshalb der Anstieg gegenüber 2021 letztlich recht moderat ausfiel. Die verzögerten Fertigstellungen lassen heuer den Rekord von 18.200 Wohnungsfertigstellungen erwarten.
2024 werde es steil bergab gehen, und 2025 dürften deutlich weniger als 10.000 Einheiten fertiggestellt werden. „Wenn nicht dringend daran gearbeitet wird, die Rahmenbedingungen für den Wohnbau zu verbessern, wird es in spätestens zwei Jahren einen beachtlichen Nachfrageüberhang geben“, warnte Holler.
Fokus auf Modernisierung
Bis auf Weiteres werde der Investmentfokus der Immobilienwirtschaft jedenfalls nicht im Neubau, sondern auf Modernisierung und Verbesserung der Nachhaltigkeit des Bestands liegen. „Das wird große finanzielle und technische Anstrengungen erfordern, aber damit können sich innovative Unternehmen wichtige Wettbewerbsvorteile erarbeiten“, so Holler. Schunker sprach von einem großen Potenzial, das Innovationen in der Flexibilisierung von Wohnungsgrundrissen böten.
Änderung des Mietrechtsgesetzes gefordert
Gefordert wird von der Politik kein Handeln rund um eine vielfach geforderte Mietpreisbremse, sondern etwa „Änderungen im Mietrechtsgesetz, die die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen erleichtern, vereinfachte Verfahren und verstärkte Förderungen“, so EHL-Chef Michael Ehlmaier.
Denn Haupttreiber der „real teils sinkenden“ Mietkosten und überhaupt der Wohnkosten seien die Energieträger. „Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen so weiterentwickelt werden, dass sich die dort besonders wichtigen Investitionen in verbesserte Nachhaltigkeit auch lohnen“, so Ehlmaier. „Es gibt längst ausgezeichnete Konzepte, bei denen sowohl Mieterinnen als auch Vermieterinnen profitieren. Die Politik muss aber endlich handeln.“
Angst vor „Wohnbaubremse“
Daniel Riedl, im Vonovia-Vorstand für das BUWOG-Geschäft in Österreich zuständig, sieht einen Handlungsbedarf für Politik und Verwaltung im Bereich Flächenwidmung, Baugenehmigungen und Bauvorschriften: „In den vergangenen Jahren haben niedrige Zinsen und der große Nachholbedarf dafür gesorgt, dass trotzdem ausreichend Wohnraum geschaffen wurde. Unter den geänderten Rahmenbedingungen mit stark gestiegenen Finanzierungskosten, hohen Baupreisen, schwacher Konjunkturentwicklung und sinkendem verfügbaren Einkommen der Bevölkerung werden die hier bestehenden, letztlich massiv kostentreibenden Schwächen hingegen zu einer echten Wohnbaubremse, die dringend zu lösen ist.“
Riedl forderte wie viele Banken- und (Immobilien-)Wirtschaftsvertretenden zuletzt auch eine Lockerung der KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), um den Markt „anzukurbeln“. Es gebe „weiterhin eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen, allerdings ist es für viele unserer potenziellen Käuferinnen und Käufer derzeit schwierig, die entsprechende Finanzierung aufzubringen.“