OGH erschwert Mieten-Lagezuschlag in Wien
Das Höchstgericht befasste sich mit der Frage, mit welchen Gebieten die Lage einer Wohnung verglichen werden muss, um zu bestimmen, ob die Lage überdurchschnittlich ist. Das Ergebnis im konkreten Fall: Im Vergleich zu anderen innerstädtischen Lagen seien Verkehrserschließung und Nahversorgung bei einer Wohnung im 5. Bezirk in Wien nicht über dem Schnitt und der Lagezuschlag daher nicht angebracht.
Der Vermieter der 83-Quadratmeter-Wohnung in Wien-Margareten hatte einem Bericht der „Presse“ zufolge von der Mieterin einen Zuschlag verlangt, weil die Adresse mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut erschlossen sei und alle Geschäfte des täglichen Lebens innerhalb von fünf Minuten zu Fuß erreichbar seien.
Landesgericht kappte Zuschlag
Das Bezirksgericht Innere Stadt hielt einen Lagezuschlag von 0,94 Euro je Quadratmeter zum Richtwertzins für gerechtfertigt. Der Richtwertzins beträgt in Wien derzeit 5,58 Euro pro Quadratmeter. Die nächste Instanz, das Landesgericht für Zivilrechtssachen, kappte den Zuschlag aber. Die Begründung: Als Vergleichsmaßstab dürfe nicht das ganze Stadtgebiet herangezogen werden, sondern maximal der 5. Bezirk.
Und auch der OGH stellte nun fest, dass im konkreten Fall keine überdurchschnittliche Lage vorliege. Im Vergleich zu relevanten Lagen in Wien würden die bei der konkreten Wohnung festgestellte Erschließung der Wohnumgebung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung keinen Lagezuschlag rechtfertigen.
Lagezuschlagskarte als Kriterium reicht nicht
Die Mietervereinigung erklärte am Montag in einer Aussendung, der OGH habe nun klargestellt, dass die Bodenpreise nichts zur Frage aussage, ob eine Lage als überdurchschnittlich zu bewerten sei. Auf diesen Bodenpreisen beruhe jedoch die Lagezuschlagskarte der MA 25, und diese werde derzeit in der Regel zur Beurteilung von Lagezuschlägen herangezogen, auch von Sachverständigen und der Schlichtungsstelle.
Auf der Lagezuschlagskarte seien derzeit zudem Maximalzuschläge angeführt - die in der Regel aber pauschal übernommen worden seien, führte die Mietervereinigung aus. Dieser Praxis habe der OGH nun einen Riegel vorgeschoben.
Mietervereinigung: Verträge überprüfen lassen
Zur Beurteilung der Lage einer Wohnung „bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen)“, zitierte die Mietervereinigung den OGH, der Vermieter müsse eine überdurchschnittliche Lage konkret nachweisen. Die bloße Erreichbarkeit von Bus, U-Bahn und Supermärkten in weniger als 5 Minuten Gehweg sei in Wien jedenfalls kein Kennzeichen einer überdurchschnittlichen Lage.
Mieter, die glauben, derzeit zu hohe Lagezuschläge zu zahlen, sollten ihre Verträge überprüfen lassen und im Fall beeinspruchen, rät die Mietervereinigung weiter. Möglich ist das beispielsweise mit Hilfe der Mietervereinigung. Allerdings müssen dabei Fristen beachtet werden: Bei unbefristeten Verträgen kann man derartige Ansprüche laut Mietervereinigung nur bis drei Jahre nach Vertragsabschluss geltend machen, bei befristeten Verträgen ist es über die gesamte Vertragsdauer möglich - und auch noch bis zu sechs Monate danach.